精明消費香港遊
精明購物 > 其他 > 購買/租賃住宅物業 > 消費錦囊

購買/租賃住宅物業

列印

消費錦囊

 

多看多問

 

無論是購置「一手樓」,包括未建成樓宇(即「樓花」)及新落成樓宇或「二手樓」,又或是租用住宅物業,有意置業或租賃人士在簽署任何形式的合約前,應先瞭解物業本身及其周邊環境的資料,包括:地區或物業的使用限制、主要公路系統和公共設施等。如購置「一手樓」,發展商提供的售樓說明書所載的物業位置圖,備有上述資料供參考。

 

購買現樓或租用物業者,應仔細視察有興趣的單位及查詢物業業權及產權負擔,注意事項包括:

  • 物業是否有任何加建部分、經過改動或佔用任何公用地方
  • 賣方或放租人是否以業權擁有人或其他身份出售或放租、物業有否被押記(釘契)或其他有效產權負擔

買家或承租者可向地產代理索取物業最新查冊資料,或自行查冊,香港土地註冊處提供收費的查閱服務

 

除實地視察物業環境外,亦應查閱同類物業最近成交價格,以作比較。部份地產代理公司的網頁,都有提供免費的物業成交價格資料。


物業用途

 

「一手樓」售樓說明書載有政府租契(地契)的主要條款,包括物業的用途限制,例如:住宅物業不可作商業用途。有意購置或承租現樓者,可向地產代理或業主查明有關物業單位的准許用途。

 


單位面積

 

自2013年開始,香港的住宅物業以「實用面積」描述。

實用面積指該住宅物業的樓面面積,包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積:(i)露台;(ii)工作平台;以及(iii)陽台。實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積,即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。


實用率

 

「一手樓」售樓說明書附載物業的樓面平面圖。樓面平面圖具有樓層的佈局及間隔,亦標明單位內部間隔的尺寸及樓層高度。

 
打算購買二手樓或租用物業者,可向地產代理索取單位的「實用面積」資料,及應實地查看。

 


建築材料及設備說明

 

有意購置「一手樓」者應詳細閱讀售樓說明書所列出的建築材料及設備說明,例如物業用料規格、物業內部裝置的類別、牌子和型號等。有關設備及用料的樣本,一般會陳列於「一手樓」的示範單位。

 

購置「一手樓」者於入伙驗樓時,應小心檢查單位內設備用料及施工,如發現任何不妥之處,應詳細記錄在「驗樓紙」上,並盡快通知發展商跟進。

 

有意購置或承租現樓者,應親身到有關單位實地視察,特別留意屋內天花、窗台及牆壁是否有水漬,及檢查單位內的電線、電掣、水喉、去水渠、浴缸、廁所等是否操作正常。

 


物業保養

 

新入伙的物業,一般有半年至一年的保養期。如發展項目周邊有斜坡,相關維修責任會列於售樓說明書、地契及公契。

 

現樓一般以現狀出售,沒有保養期。如有需要,可先委託專業人士檢驗和評估物業的狀況。現樓買家應查詢屋苑或整幢物業有否計劃或會否在短期內須全面維修,如更換電力裝置、升降機電纜、粉飾外牆、維修斜坡等。如有,應與賣方協議交樓前及交樓後需分攤的維修費用由哪方負責。

 


地契年期

 

物業的地契(租契)年期對置業人士的長遠經濟負擔有重大的影響。購置「一手樓」者應留意售樓說明書有關地契(租契)年期的資料。而購置現樓者應向地產代理查明有關資料,包括:地契年期的長短、開始日期、尚餘年期,以及是否仍須支付地價等。

 


樓宇公契

 

樓宇公契是一份有約束力的法律文件,規範所有共同擁有一座大廈或屋苑的業主間之權利與責任。

 

「一手樓」售樓說明書載有公契的主要條款,包括:公用地方及設施、每戶所佔的不可分割份數、計算管理開支的基準、委任管理人,及發展商所保留的有關權利。

 

置業者要留意公契有關公用地方及設施的使用限制,如會所、外牆、升降機大堂、大廈走廊等,以及天台、外牆業權的擁有權。

 

發展商應在售樓處提供地契及大廈公契草稿副本,準買家可免費查閱。

 


簽署合約

 

樓宇買賣合約或租賃合約都是具有效力及約束力的法律文件,在簽署前宜先徵詢律師意見。

 

購置新落成樓宇或「樓花」的人士,在簽約前應向發展商查詢與交易有關的費用,例如律師費、釐印費、圖則費、經核證的業權契據副本費、大廈公契費、管理費按金、儲備金、泥頭費等。

 

購買現樓或有意承租者在簽約前,應細閱各項條文及瞭解須繳付的各項費用,並要求地產代理解釋清楚合約內容及應繳費用。在簽約前,應要求地產代理提供最新業權資料。

 

如對業主還款贖樓能力有懷疑,置業人士應要求由律師行託管訂金,以免支付訂金後最終無法完成交易。

 

此外,要將發展商職員或其他人士曾解釋或保證的重要事項列明於臨時及正式買賣合約或租約內,使之成為合約條款,或以另一份書面合約列明。

 

如簽署樓宇臨時買賣合約後想取消,而有關物業屬於「一手樓」,置業人士會被沒收樓價的5%,而賣方不得提出進一步申索。

 


樓宇按揭


 
決定購買或租住物業前,應清楚了解自己的經濟狀況。租住樓宇一般都要付按金及預繳租金,合共約三個月租金的金額。想置業而打算安排樓宇按揭的人士要考慮自己的還款能力及銀行所能提供的財務安排。銀行除了有限定的按揭貸款上限外,借款人亦需要通過入息審查,供款人的每月按揭供款額一般不能超過家庭總收入的50%。銀行審批按揭所需資料,一般為個人入息證明、稅單、銀行戶口資料、身份證明文件、住址證明等。

 

目前,內地人辦理香港銀行按揭,除須提供資產證明(須經香港銀行核實)外,部份銀行甚至需要申請人有香港親屬或香港人作為擔保人或諮詢人,才會接受按揭申請。

 

在選擇銀行或財務機構作按揭貸款時,同時須考慮:
  • 物業估值及可做按揭金額:銀行一般的最高貸款額為物業價值的70%(近年進一步收緊有關按揭成數),但需留意銀行估價未必與物業成交價一致,銀行批出的貸款額有可能較預期為少
  • 還款年期、期數及每期供款額:最短貸款期普遍為10年,最長貸款期為30年
  • 利率釐訂的準則:銀行按揭利率一般按市場最優惠利率Prime Rate(P)計算,亦有以銀行同業拆息HIBOR計算
  • 延遲供款計息的問題
  • 提早贖樓補息及通知期問題:銀行一般規定在若干時間內提早還款須繳付罰金,對於部份還款,個別銀行或會徵收手續費
  • 按揭的手續費、估值報告費、律師費、保險費等


交樓日期

 

購置「一手樓」者應向發展商查明預計入伙或交樓的日期,正式買賣合約大都註明有關樓宇的預計建成日期。另外,合約一般亦訂明若有關樓宇之建造受到一些因素影響以致延誤,例如異常降雨量,發展商可以申請延期完工,而預計的入伙日期亦可能因此押後。

 

購置「一手樓」者應特別留意,倘發展商未能依合約條款交樓或完成買賣,合約上賦予買方有什麼權利,並應在簽約前向律師查詢瞭解詳情。

 

購買或租賃現樓者須留意,應分別在臨時買賣合約或租約內註明交易日期及是否在交易當日交樓。

 


費用開支

 

置業人士除要預備樓價外,其他財務預算包括下列各項開支:

  • 律師費:包括買賣合約、轉名契、查冊費及雜項開支,費用多寡視乎物業成交價及樓齡而定,費用由幾千至幾萬元不等,詳情可向律師樓查詢
  • 釐印費:即物業轉易印花稅,費用多寡亦要視乎物業的成交價而定,詳情可參考香港稅務局網頁印花稅資料
  • 代理佣金:費用多寡視乎與代理的協議

此外,新入伙要繳付其他雜費,包括水、電、煤的轉名費及按金、物業管理按金、電話安裝費、差餉及地租,詳情可參考香港差餉物業估價署網頁,有關徵收差餉地租的資料。

 

在租賃方面,業主與承租人簽訂租賃協議後須加蓋印花,樓宇租約印花稅費用多寡要視乎租約期長短。而業主另須繳交物業稅,物業稅是按物業在該課稅年度內的出租收入,以標準稅率計算。有關物業稅詳情,可參考香港稅務局網頁

 


委託地產代理

 

如選擇委託地產代理處理租購物業事宜,應注意以下各項:

  • 注意只有持牌的地產代理或營業員方可接受委託;如有懷疑,可要求該地產代理出示「地產代理證」,或瀏覽香港地產代理監管局網頁,查閱牌照目錄
  • 留意有些發展商會直接向公眾售賣樓宇,可決定是否需要委託地產代理
  • 了解該代理是否「單邊代理」(即只代表自己)。如該代理是「雙邊代理」(即同時代表買賣雙方,例如買家和業主),發生利益衝突時,該代理未必能夠保障置業人士的利益
  • 確定是否需要支付佣金予代理,其金額和繳付時間可與代理自行議定
  • 留意發展商及代理不可以在發展商未發價單前,收取任何訂金或「留位費」;購買「一手樓」的訂金應支付給負責託管買家款項的律師行
  • 參觀物業時,可向代理索取該單位的物業資料,包括單位面積、樓齡、用途限制、業權人、產權負擔、政府租契年期,及由業主提供關於改建及維修費用的資料
  • 給予代理明確清晰的指示,特別在出價及還價方面
  • 繳付任何款項後,應立即要求代理發給收據作實。若交易告吹,應要求代理立即交還代為託管的款項
  • 索取所有與代理簽訂的文件副本


委託律師

 

委託律師協助辦理物業交易手續,應注意以下各項:

  • 考慮自行委託律師,以保障自己的利益,如律師及其律師行同時代表賣方,發生利益衝突時,該律師或律師行未必能夠保障買方的利益
  • 比較不同律師的收費,定額律師費經已取消,律師樓會按個別客戶、樓價及樓齡而決定收費


查詢

 

有關地產代理執業問題,可向下列機構查詢:

 

地產代理監管局

地址: 香港灣仔皇后大道東183號合和中心48樓
電話:(852)2111 2777
傳真:(852)2598 9596 / 2598 9597
網址:www.eaa.org.hk
 

 

任何與賣方銷售受條例所規管的一手住宅物業有關的投訴和查詢,請與一手住宅物業銷售監管局聯絡。

電話: (852) 2817 3313
傳真: (852) 2219 2220
電郵:enquiry_srpa@hd.gov.hk

 


 

 

Bookmark and Share